フリーランスが住宅ローンを組むのは難しい?審査に通る方法を解説!

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フリーランスになってようやく収益も安定。そろそろマイホームでも購入したい!なんて思い始めている方はいませんか?

フリーランスってローンが組めないって聞く…」

会社員であることが1つの基準になってしまっているとも言える住宅ローンの審査。
だから、フリーランスであることで住宅ローンを諦めてしまう人も少なくありません。

でもご心配なく!会社員の方より時間はかかりますが、フリーランスの方も、会社員の方同様に住宅ローンは組むことが出来ます。

今回は、「フリーランス住宅ローンが組めない」というイメージをガラッと変えてもらえたらと思います。

具体的には

  • フリーランスにとっての住宅ローン
  • 住宅ローンの基礎知識
  • フリーランスがローン審査に通りやすくなる方法
  • フリーランスは絶対に使いたい住宅ローン控除

について説明します。
この記事が参考になれば幸いです。

理解してる?フリーランス住宅ローンの仕組み


住宅ローンの仕組み、正しく理解していますか?
まずは住宅ローンの仕組みについて簡単に解説していきます。

住宅ローンを基礎から解説

住宅ローンとは家を買う際に金融機関から借りるお金のことを指します。
家は「人生で最も高い買い物」であるとよく言われます。

キャッシュで払うことが出来る人は稀でしょう。
そのため、住宅を買う場合は多くの人が住宅ローンを利用して、月ごとに決められた額を返済していくことになるのです。

住宅ローンを借りる際の流れ

事前審査

事前審査は簡単に返済能力がチェックされます。
審査については下で詳しく解説するためここでは省略します。

本申込

事前審査に通過したし、物件の売買契約が終わると住宅ローンの本申込になります。
必要なものは以下の通りです。

  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 課税証明書
  • 源泉徴収票
  • 身分証明書
  • 実印

本審査

仮審査に通っていれば本審査で落ちることはほとんどありません。
ただし、

  • 借り入れ希望金額が変わった
  • 物件が変わった
  • 仕事が変わった

などの場合は仮審査に通っていても本審査で落ちてしまうことは十分にありえます。
基本的には仮審査と同じ条件で審査に挑むということが重要です。

借り入れ

決済当日に借り入れ金が売り主にそのまま送金されます。
売り主が送金を確認した段階で物件が引き渡されます。

住宅ローンの返済総額は?

住宅ローンは月々の返済額に気を取られ、返済総額がいくらなのかについて気が回らなくなりがちです。

具体例として3000万円のローンを組んだ場合を考えてみましょう。
金利が3%で35年で返済する計画です。
この場合、以下のようになります。

いかがでしたでしょうか。
ここからも収入の安定性がいかに重要かおわかり頂けるかと思います。

フリーランスは要チェック!住宅ローンで審査される項目


住宅ローンってどこを審査されているんだろうと不安に思っていませんか?
ここではそんなあなたのお悩みを解消します。

年齢

住宅ローンは完済時の年齢を非常に重視します。
現在50歳で年収もそれなりにある場合でも20年ローンであれば完済時は70歳です。
完済時が80歳を超える場合は基本的に住宅ローンを組めないと考える必要があります。

年収&返済負担率

フリーランスにとって住宅ローンを組む時の重要な要素が年収であることはもちろんですが、返済負担率も大きな要素です。

返済負担率とは年収における住宅ローンの返済額の割合です。
サラリーマンであればこれが30%でも住宅ローンを組める可能性はありますが、フリーランスの場合は年収の目安がありません。

そのため、返済負担率は20%と言ったところです。

勤続年数

フリーランスにとって最もネックになる部分でしょう。
確かに、住宅ローンの審査では勤続年数が2年から3年という条件を付けているところもあります。
しかし、この条件は絶対ではありません。

フリーランス住宅ローンを組むことが出来る?

ここまで住宅ローンについて簡単に見てきました。
「フリーランスはローンが通りづらい」と勝手に思い込んでいませんか?
確かに、サラリーマンに比べて審査が厳しい場合は多いですが、収入や信頼がしっかりしていれば住宅ローンを契約することはできるのです。

ローンで気をつけるポイント2つ

住宅ローンに限らず、ローンというものは

  • 安定した収入
  • 返済額と収入が乖離していないこと

の2つが重要です。

フリーランスはその点、「安定した収入」がないと思われがちであるため審査に通りづらいのは事実です。

しかし、サラリーマンを凌ぐ収入があるか、または返済額と収入が大きく乖離していなければ審査に通ることは十分に可能です。

次からは住宅ローンと年収の基準を説明して行きます。

借り入れは年収の5倍までが理想

住宅ローンは未来への借金です。きちんと「返済できるか」がとても重要なので審査の際の年収は非常に重要です。
借り入れ金額はずばり、「年収の5倍」までが理想的です。

 

年収 借入額
400万円 2000万円
800万円 4000万円
1000万円 5000万円

会社員とフリーランスは何が違うの?

住宅ローンを借りる上での年収の基準は理解して頂けましたでしょうか。
では、住宅ローンを借りる際、フリーランスとサラリーマンで同じ年収があっても何が異なるのでしょうか。

住宅ローンの点でいうと、サラーリーマンとフリーランスの違いは、万が一の事態が起きたときの保証があるかないかということです。

会社に所属している正社員の方の場合、もし返済が出来ない状況に陥った時に会社という後ろ盾があります。
フリーランスの場合はそういったものがありません。金融機関が最も恐れていることは「貸したお金が返ってこない」という事態です。
これを避けるためにも、会社という保証を持っているサラリーマンは審査に通りやすいのです。

銀行は何を見ているの?

銀行側は簡単にいうと、「貸したお金をきちんと返済出来るか」を見ています。その返済力や信用性をみるために、名前・現住所・電話番号・職種・年収・家族構成を聞きます。

またサラリーマンなどはこちらに加えて会社名・会社の電話番号・勤続年数・役職が聞かれます。

フリーランスの場合、収入の安定性や信頼性を担保する収入証明などを自分で用意しなければなりません。

逆に言えば、金融機関である銀行にその返済力・信用性をきちんと証明出来れば、十分フリーランスで住宅ローンの審査に通過することは出来るのです。

審査では以上の点が特に重要です。

フリーランス住宅ローンに通りやすくなる方法6選


ここではフリーランスの方が住宅ローンの審査に通りやすくなるために、絶対に抑えたい3つのポイント紹介します。

年収の乱高下は避ける

先程から何度も説明しているように、やはり、年収は住宅ローンを組む上で重要です。
年収があまりにも乱高下すると、返済負担率がずれてきます。
住宅ローンの審査で最も嫌がられるポイントはここです。

無理して年収を高くしようとするよりは安定さが重要です。

取引先を明確にする

フリーランスにとって取引先は自分の価値を証明するものになります。
必ずしも有名企業である必要はありませんが、きちんとした企業であると審査の際の説得の材料になります。

税金をしっかりと納める

住宅ローンを組むには信用性を高める必要があると説明しました。
税金は、滞納することなく期限内に支払いを済ませましょう。
住宅ローンの審査の際、税金の滞納記録は厳しくチェックされています。

どんなに収益があっても、税金の滞納があると審査は絶対に通りません。
万が一、税金を滞納している場合は、一刻も早く清算しましょう。

健康状態を整える

「健康状態?」と思う方がいるかと思いますが、ほとんどの金融機関では、住宅ローンを組むにあたって“団体信用生命保険”という住宅ローン専用の生命保険の加入を義務付けられます。

健康状態が良くないことで、この“団体信用生命保険”に加入出来ないと、自動的に住宅ローンの審査も落ちてしまいます。
なので、審査を受ける際の健康状態は非常に大切なポイントの1つです。

返済負担率を意識する

ローンを組む場合、「返済負担率」が審査の合否を分けることがあります。
車のローンや他の借入れがあると、その返済分も合わせて返済負担率を計算することになり、金融機関で設定されている返済負担率以上の割合になると審査に通ることは出来ません。

先程も説明しましたが、一般的に返済負担率は30%未満が望ましいとされていますが、フリーランスは20%を限度とすべきです。

フリーランスは絶対に使いたい住宅ローン控除

住宅借入金等特別控除:住宅ローン控除って一体何?

住宅借入金等特別控除(以下、住宅ローン控除とします)は住宅ローンを組んで家を購入すると税金が安くなる制度のことを言います。

所得税額から一定額が控除されます。

住宅ローン控除はどんな仕組み?

その年に納めた所得税のうち、ローンの年末残高などに基づいて計算した一定額が控除されるという仕組みです。
控除される期間は10年でローンの年末残高×1%が控除されます。(限度額40万円)

残高が3000万円の場合
ローン残高3000万円の1%は30万円です。この30万円が控除可能額になります。
ただし、あくまで可能額であってこの全てが戻ってくるわけではありません。

住宅ローン控除を具体例で解説

残高が3000万円、所得税8万円、住民税18万円を納める場合

ローン残高3000万円の1%は30万円です。この30万円が控除可能額になります。
ただし、あくまで可能額であってこの全てが戻ってくるわけではありません。

この場合、18万円+8万円の26万円の税金を既に納めています。
この制度は納めた税金が戻ってくる制度なので26万円を超えて戻って来ることはありません。

また、住民税の控除額には上限があります。
年収によって異なるのですが、この場合は13万円です。

そのため、最終的な控除額は
所得税8万円+住民税13万円=21万5千円になります。

まとめ:フリーランスは無理のない住宅ローンを組もう


いかがでしたでしょうか?

ここまでの内容をまとめます。

フリーランスはサラリーマンに比べて住宅ローンの審査が厳しいことは事実です。
しかし

  • 安定した収入
  • 無理のない返済額

があれば審査には通ります。

更に、審査に通りやすくするためにお金に関する評価、例えば納税やクレジット・カードなどで悪い評価がつかないようにしておきましょう。
加えて、健康状態を整えるのも非常に重要です。

「フリーランス=住宅ローンは組めない」はハッキリ言ってありません!きちんと社会的にやるべきことをやり、順序を踏んでいけば、時間はかかりますが夢のマイホームは現実になるのです。フリーランスも会社員もやることはほとんど同じです。

ここまでお読み頂きありがとうございました。

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